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日常生活:小產(chǎn)權(quán)房是什么意思

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小產(chǎn)權(quán)房(別稱:鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房)是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,通常未辦理相關(guān)證件,也未繳納土地出讓金等費(fèi)用。該類房屋的產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證,而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的集體所有權(quán)憑證,因此該類房屋的購房合同在國土房管局無法備案,所謂產(chǎn)權(quán)證也不具備法律效力。

房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成,房屋所有權(quán)屬于個人產(chǎn)權(quán),是私有財產(chǎn)權(quán)的一種,受到我國《物權(quán)法》的保護(hù),其年限是永久的。

而因?yàn)楦鶕?jù)我國《憲法》,土地的所有權(quán)屬于國家和集體所有,所以土地使用權(quán)是國家向組織、機(jī)構(gòu)及個人出讓的一項使用權(quán),根據(jù)土地規(guī)劃用途的不同,土地的最高使用年限又分為40年、50年和70年不等,到期后可重新繳納土地出讓金,獲得土地繼續(xù)使用權(quán)。

也就是說這個房屋產(chǎn)權(quán)使用年限主要是由土地使用權(quán)決定的。

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未辦理相關(guān)證件,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā),亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。通俗來講,國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”,國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán),而是土地使用權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對宅基地只享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù),即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此,小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

業(yè)內(nèi)人士表示,此次修法關(guān)鍵是明確“經(jīng)營性用途”的概念,不涉及居住類用途;即使小產(chǎn)權(quán)房存在各類出租的經(jīng)營概念,也談不上合法經(jīng)營,所以沒有機(jī)會“轉(zhuǎn)正”。

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